Почему инвестировать самостоятельно опасно?

Не знаете рынка недвижимости. Не зная рынка – хороших результатов не достигнете. Многие инвеститоры не понимают, что цены на недвижимость в разных сегментах рынка растут по разному.

Многое уже знаем, что цены на недвижимость в разных странах растут не одинаково. Более опытные инвеститоры знают, что инвестиции в земельные участки дают гораздо большую прибыльность чем инвестиции в апартаменты. Те, которые имеют опыт, знают, что каждый отдельный объект имеет разную инвестиционную привлекательность. Поэтому, перед тем, как принять решение инвестировать надо знать, что делается вокруг этого объекта.

Ситуация в Болгарии интересна тем, что в страну из-за климата, экологии, экономического положения и других факторов, уже некоторое время, вкладываются огромые зарубежные инвестиции, поэтому покупатели недвижимости не только местное население. Так формируется много сегментов рынка недвижимости. Появляется ситуация, что в одних сегментах недвижимости цены на недвижимость ростут, эти сегменты приносят высокую прибыльность инвесторам, а другие не приносят даже элементарной прибыли.

В Болгарии много сегментов рынка недвижимости, которые дают разную прибыльность. Многие из Вас, наверно, это поймут в первые:

I сегмент. Апартаменты в курортных зонах:

1) Золотые пески (Golden Sands);

2) Солнечный берег (Sunny Beach);

3) Зимние курорты (Банско, Пампорово);

4) Другие курорты (Балчик, Албена, Бяла, Обзор, Созопол, Царево);

5) Английские комплексы (Рогачево, Осеново, Соколово);

6) Курорты около полей гольфа (Каварна, Албена, Кранево,голф игрища: Black Sea Rama, Thracian Cliffs, Lighthouse Golf and Spa Resort);

Не обращая внимание на местоположение и качество недвижимого участка, при тех же самых условиях за период 2006.01-2007.12 цены больше всего росли в 4 и 6 сегментах. Прогнозируем, что задержатся или даже понизятся цены на апартаменты в зимних курортах. Первые знаки кризиса начались в 2006-2007 году из-за теплой зимы. Позже цены могут понизиться и в других курортах.

II сегмент. Апартаменты в больших городах Болгарии (София, Варна, Пловдив):

Цены 600 – 2700 €/м2. (по данным 2008.01). Прибыльность до 35 % в год (за период 2007-2008).

Несмотря на то, что продажбы апартаментов в курорте Банско снизились в десять раз, апартаменты в болших городах Болгарии имеют большой спрос и цены все растут и растут (за период 2007-2008)

Когда в последний раз Вам предлагали апартаменты в больших городах Болгарии? А почему предлагают на курортах? Факт, что в городах почти никто агентам не платит коммиссионных, а на курортах можно получить даже 10 % и больше. Почему в городах за апартаменты не платят коммиссионых? Потому что в городах апартаменты и так очень легко продаются.

III сегмент. Земля рядом с большими городами. Например земельные участки в Варне можно класифицировать так:

Разные сегменты рынка дают разную прибыльность. Цены земельных частков 5-3000 €/м2. Прибыльность от 30-200 % в год (2006-2008)

IV сегмент. Коммерческие участки:

Коммерсиальные участки были очень атрактивный сегмент в 2007 году, цены таких участков: 10-25 €/м2. В индустриальных зонах цены от 70-300 €/м2.

V сегмент. Виноградники.

В Италии кв.м. виноградника стоит около 15-20 €/м2, тем временем как в Болгарии 5 €/м2

VI сегмент. Большие земельные участки - поля.

Для сбора информации используете неправильные источники: случайные агентуры недвижимости, публичные порталы интернета. Поэтому не получаете полной информации о районах и их специфике, анализируете не постоянно, не тратите достаточно времени, не живете в этой стране, не знаете культуры, местных взглядов, не совсем знаете, кто потенциальный покупатель вaшего инвестиционного объекта.

Первый пример из практики. Крупный клиент (>300 000 €) изучает рынок даже больше чем 1.5 года и только один сегмент рынка, например только сектор строительства в больших городах. И самое плохое, что спустя 1,5 года инвеститор понимает, что сектор был подобран неправильно, современем появились другие тенденции, подоражали участки в городах, а спрос на прибыльность остается высокий. Тогда инвеститор начинает изучать другой сектор. За это время потеряна прибыльность около 80–140 % (рост 2006-2007-2008). Тогда появляются сомнения, стоит ли вобще инвестировать? Результат – незаработанные деньги, потеряно время и финансы.

Второй пример из практики. Собрали информацию о регионе Х 1 в секторе недвижимости Y, но оказалось, что в регионе Х 2, о котором знали немного, возможности заработать были по-больше, даже в этом же самом секторе недвижимости Y. К примеру выбрали сектор коммерческие участки, но выбрали район Х1 цены участков в этом районе выше, чем в другом районе Х2, в котором инфраструктура лучше развита.

Третий пример из практики. Объявление в интернете: участок село Камен бряг 100 €/м2. Проверили в другом объявлении, участок можно купить за 4 €/м2. Где ошибка, а где правильная цена? Цены правильные в обоих случаях. В первом случае участок находится в 180 м. от моря, в деревне с разрешением для строительства. Во втором случае участок в 5 км. от моря, в полях - земельный участок. Сама по себе цена ничего не говорит если не знаем всех параметров участка и не знаем месности, рельефа, формы участка, где находится коммуникации, есть ли рядом какие-нибудь проэкты, также не знаем сколько стоят аналогичные участки рядом или в ближних регионах. Но для того, чтобы инвестиция была удачной, надо знать и покупателей, кто и с какой целью покупает в этом регионе участки.

Чем мы отличаемся от других агенств недвижимости в Варне?

  1. Систематическая информация в одних руках;
  2. Информацию собираем из разных источников;
  3. Имеем кадастриальные карты регионов;
  4. Имеем карты развития городов;
  5. Делаем "Карты цен": видим количество предложений и цены;
  6. Используем дорогое специализированное программное обеспечение для собирания, обработки информации и анализа рынка недвижимости;
  7. Меняем статут земельных участков;
  8. Мы так же заинтересованы и продать Ваш объект, не так как большинство других агенств недвижимости. Смотрите принципы работы.

Наши принципы работы:

Мы инвестируем и сами и верим в потенциал рынка недвижимости в Болгарии. С клиентами работаем по нескольким схемам:

  1. Комиссионные X %;
  2. Y % от прибыли после продажи вашего объекта. Этот способ самый подходящий для инвеститоров, инвеститор получает гарантию, что фирма его не забудет и что заинтересована продать его недвижимый участок с большой прибылью. Поэтому Growing Markets зарабатываем тогда, когда Вы зарабатываете. В этом варианте Y всегда больше чем Х;
  3. Возможно участие нашей фирмы в инвестиционных проектах.

Наверное Ваши услуги очень дорогие?!

Цена наших услуг соответствует ценам на рынке, а услуги которые предлагаем с высоким качеством. Инвестирование в Болгарии может быть очень дорогим даже убыточным, если будете инвестировать не в тот сегмент, будете пользоваться услугами некомпетентных посредников или будете слишком долго анализировать рынок недвижимости в стране. Вложение денег в наши услуги при таком потенциале рынка в этой стране, почти нулевые. Услуги окупаются, если для анализа рынка Вы потратите месяц, максимум два. За такое короткое время, не зная местности и без специальных средств, полностью проанализировать рынок просто невозможно.