назад «

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как быть увереным, что можно получить разрешение на строительство на покупаемый земельный участок?

Пока (в 2008 году) можно получить разрешение на строительство на все земельные участки, включительно участки в заповедниках, парках, защищенных териториях (в последних неофициално). Также возможность сменить статут на земельный участок (получить разрешение на строительство) постоянно усложняется. Например, там где в 2003 году сменить предназначение участка можно было за 6 месеца, сегодня на это потребуется больше чем 18 месецов или сменить предназначение участка можно только неофициально и также долго. Усложнение приходит, потому что законодательство синхронизируется с Европейским Союзом. Например в последние годы появились ограничения на строительство в зонах от 500 м (зона А) до 2 км. (зона Б) от моря (до этого несущаствовало ограничение вообще), дополнительные процедуры в некоторых районах (Натура 2000). Более коректный вопрос, сколько будет стоить эта процедура, если официально неразрешается (чаще всего до 4 евро/кв.м. в 2008 году).

Нормальная процедура покупки земельного участка, на который хотите получить разрешение на строительство будет следующая:

  1. Спрашиваете у собственика участка документ по названию "Допускане до ПУП". Этот документ показывает, что муниципалитет разрешает сменить предназначение участка из земельного в неземельный (в документе написано предназначение участка- для строительства жилого комплекса, для гостиницы, для автозаправочной станции,...). Срок действия документа 6-12 месяцев. Разрешение может продлиться на это же время новым собственикам. Для этого надо сходить в муниципалитет и перезаверить разрешение. "Допускане до ПУП" - это первый, но очень важный шаг для получения разрешения на строительство;
  2. Сейчас, когда у собственика есть документ ("Допускане до ПУП"), спокойно можно сключить предварительный договор о купли-продаже. При этом заверка нотарусом, поскольку это предварительный договор, необъязательна;
  3. За это время собственики участка подготавливают все документы, которые нужны для продажи, а Вы ждете пока Вам зарегистрируют фирму в Болгарии, если еще не имеете.

Такая ситуация покупки идеальная. В 98 % из случаев собственики не хотят уменшить ваш инвестиционый риск, так-как незаинтересованы в получение дополнительных документов. В этих случаях этот риск управляем следующем способом:

  1. Своими каналами проверяаем возможности сменить статут участка и получить разрешение на сторительство (ответ устный);
  2. При сключении предварительного договора купли-продажи, берем довереность от собственика на смену статута на предназначение земельного участка. Оплачиваются 10 % от стоимости участка;
  3. От имени собственика (уже имеем довереность) пишем просьбу муниципалитету, чтобы разришил сменить предназначение участка;
  4. Через месяц получаем письменный ответ от муниципалитета с разрешением сменить статут земельного участка. Спокойно сключаем договор о купли-продажи участка и заверяем у нотариуса.

Таким образом, в самом плохом случае, рискуем только 10 % от стоимости участка. В отдельных случаях, если соглашаются собственики, можно написать просьбу от имени собственика и не сключать предварительный договор купли-продажи. Но тогда сушествует риск, что участок подорожает или собственики вообще откажутся продавать участок.

В некоторых случаях участок попадает в так называемый регион "Натура 2000" - это различные природные парки, защищенные територии с множеством птиц, с растительными видами и др. "Натура 2000" не означает что запрещено строительство, но прибавляется еще одна процедура по оценке экологического воздействия участка на окружающую среду. Если участок попадает в "Натура 2000", процедура упращается если участок меньше 10 дка (1 гектар).

 

назад «